Das müssen Immobilienkäufer auf Mallorca wissen
Das müssen Immobilienkäufer auf Mallorca wissen: Nebenkosten, Notar, Optionsvertrag, NIE-Nummer & Nutzung
Mallorca gehört zu den begehrtesten Immobilienmärkten Europas. Ob als Ferienresidenz, Investition oder Dauerwohnsitz – der Kauf einer Immobilie auf der Sonneninsel ist für viele ein Traum. Damit dieser Traum reibungslos in Erfüllung geht, sollten Käufer einige wichtige Schritte und Kostenpunkte kennen. Hier sind die zentralen Aspekte, die Sie berücksichtigen sollten:
1. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf
Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die meist zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises liegen. Dazu gehören:- Grunderwerbsteuer (ITP):
Bei einem Kauf von Privat fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese beträgt:
- 8 % für Kaufpreise bis 400.000 €
- 9 % für Kaufpreise zwischen 400.001 € und 600.000 €
- 10 % ab 600.001 €
- Notarkosten: Etwa 0,5 % bis 1 % des Kaufpreises.
- Eintragungsgebühren: Zwischen 0,3 % und 0,7 % des Kaufpreises.
- Anwaltskosten: Meist 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision: Üblicherweise 5 % bis 6 % des Kaufpreises, in der Regel vom Verkäufer getragen.
2. Der Optionsvertrag – Reservierung der Immobilie
Vor dem eigentlichen Kaufabschluss wird auf Mallorca häufig ein Optionsvertrag (Contrato de Opción de Compra) abgeschlossen. Dieser regelt die Reservierung der Immobilie und gibt dem Käufer das exklusive Recht, die Immobilie zu einem festgelegten Preis innerhalb eines bestimmten Zeitraums (meist 1 bis 3 Monate) zu erwerben. Anzahlung: Üblicherweise wird bei Unterzeichnung des Optionsvertrags eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises geleistet, die beim endgültigen Kauf angerechnet wird. Rechtliche Absicherung: Der Optionsvertrag schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer. Ein Anwalt sollte den Vertrag prüfen, um potenzielle Risiken auszuschließen.
3. Die NIE-Nummer – Ihre Identifikationsnummer in Spanien
Die NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjero) ist eine persönliche Identifikationsnummer für Ausländer in Spanien. Sie ist zwingend erforderlich für den Kauf einer Immobilie, da sie auf allen offiziellen Dokumenten wie dem Kaufvertrag und der Grundbucheintragung angegeben wird. Beantragung: Die NIE-Nummer kann persönlich bei der spanischen Polizei, über das spanische Konsulat in Ihrem Heimatland oder durch einen bevollmächtigten Anwalt beantragt werden. Dokumente: Zur Beantragung benötigen Sie in der Regel:- Ein ausgefülltes Antragsformular
- Eine Kopie Ihres Reisepasses oder Personalausweises
- Eine schriftliche Begründung, warum Sie die NIE-Nummer benötigen (z. B. Immobilienkauf)
4. Der Notar – Der Schlüssel zum Eigentumsübergang
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca wird durch einen Notar abgeschlossen, der den Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) beurkundet. Aufgaben des Notars:- Prüfung der Immobilie im Grundbuch auf Lasten, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten.
- Erstellung der Escritura Pública, die den Eigentümerwechsel offiziell macht.
- Registrierung des Kaufs im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
5. Finanzierung und spanische Banken
Wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren möchten, können Sie ein Darlehen bei einer spanischen Bank aufnehmen. Einige wichtige Punkte dabei:- Eigenkapital: Spanische Banken verlangen in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 30 % des Kaufpreises.
- Zinsen: Die Zinsen für Hypotheken in Spanien sind oft variabel und an den Euribor gekoppelt. Feste Zinssätze sind ebenfalls verfügbar.
- Bonitätsprüfung: Die Bank prüft Ihre Bonität und verlangt Gehaltsnachweise, Steuerunterlagen und eine Bewertung der Immobilie.
6. Besonderheiten beim Immobilienkauf auf Mallorca
- Energiezertifikat: Seit 2013 muss jede Immobilie in Spanien über ein Energiezertifikat verfügen, das die Energieeffizienz des Gebäudes angibt.
- Bewohnerstatus: Käufer, die sich dauerhaft auf Mallorca niederlassen möchten, können den Residentenstatus beantragen, der steuerliche Vorteile mit sich bringt.
- Grundstück und Bauplanung: Prüfen Sie vor dem Kauf eines Grundstücks die Bebaubarkeit und Bauvorschriften, die je nach Gemeinde variieren.
Fazit – Gut vorbereitet zum Immobilientraum
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist ein aufregender Schritt, der mit der richtigen Vorbereitung und Beratung reibungslos ablaufen kann. Die Unterstützung eines erfahrenen Maklers, Anwalts und Notars ist unerlässlich, um rechtliche und finanzielle Fallstricke zu vermeiden. Kontaktieren Sie mich gerne für weitere Informationen oder eine unverbindliche Beratung. Ich begleite Sie auf dem Weg zu Ihrem Traumobjekt und stehe Ihnen bei jedem Schritt des Kaufprozesses zur Seite.Nutzung von Immobilien auf Mallorca
Kann man alle gekauften Immobilien als Ausländer auch nur zu Ferienzwecken nutzen?
Ja, ausländische Käufer können grundsätzlich jede auf Mallorca gekaufte Immobilie zu Ferienzwecken nutzen. Es gibt jedoch einige wichtige Aspekte und Einschränkungen, die beachtet werden müssen:
1. Nutzung der Immobilie als Ferienwohnung
Ausländer dürfen jede Immobilie, die sie auf Mallorca kaufen, für private Ferienzwecke nutzen, ohne Einschränkungen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um eine Wohnung, ein Reihenhaus oder eine Villa handelt. Die Immobilie kann von Ihnen und Ihrer Familie genutzt werden, wann immer Sie möchten.
2. Vermietung an Touristen – Genehmigungen erforderlich
Wenn Sie die Immobilie an Touristen vermieten möchten, gelten spezielle Vorschriften. Die Kurzzeitvermietung an Feriengäste ist nur unter bestimmten Bedingungen erlaubt:
- Tourismuslizenz erforderlich: Für die touristische Vermietung benötigen Sie eine offizielle Lizenz (Licencia de alquiler turístico). Solche Lizenzen sind derzeit nur für Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser erhältlich. Wohnungen in Mehrparteienhäusern sind meist ausgeschlossen.
- Vorgaben: Um die Lizenz zu erhalten, muss die Immobilie über eine Energieeffizienzklasse (mindestens E) verfügen und in einer genehmigten Zone liegen.
- Steuerpflicht: Einnahmen aus der Vermietung müssen in Spanien versteuert werden.
3. Einschränkungen durch lokale Bauvorschriften
Einige Gemeinden auf Mallorca haben strenge Vorschriften, um die Überlastung durch den Tourismus zu begrenzen. Prüfen Sie vor dem Kauf, ob sich die Immobilie in einer regulierten Zone befindet.
4. Langfristige Vermietung
Für die langfristige Vermietung an Einwohner benötigen Sie keine Tourismuslizenz. Allerdings müssen die Einnahmen ebenfalls versteuert werden.
Fazit
Sie können jede Immobilie auf Mallorca zu privaten Ferienzwecken nutzen. Für die Vermietung an Touristen benötigen Sie jedoch eine Tourismuslizenz und müssen die gesetzlichen Vorgaben einhalten. Lassen Sie sich vor dem Kauf umfassend beraten.
