Käuferinfos Mallorca (FAQ)

1. Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

  • Die ITP ist gestaffelt und nicht pauschal:

    • Bis 400.000€: 8%

    • 400.001€–600.000€: 9%

    • 600.001€–1.000.000€: 10%

    • 1.000.001€–2.000.000€: 12%

    • Über 2.000.000€: 13%

  • Für einen Kaufpreis über 2 Mio.€ beträgt die Grunderwerbssteuer somit 13%.

2. Notarkosten

  • Liegen üblicherweise zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises, oft näher an 0,5%–0,7%.

3. Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad)

  • Die Kosten liegen etwa bei 0,1%–0,5% des Kaufpreises, in der Praxis oft zwischen 400€ und 650€, prozentual meist am unteren Ende der Skala (0,2%–0,3%).

4. Rechtsanwaltsgebühren

  • Die Einschaltung ist optional, aber dringend empfohlen.

  • Üblich ist 1% des Kaufpreises, in manchen Fällen auch weniger (zwischen 0,5–1,5%), Mindestgebühr oft ca. 1.500–2.500€. Einige spezialisierte Kanzleien bieten auch Festpreise an.

5. Stempelsteuer (AJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

  • Diese fällt bei Gebrauchtimmobilien i.d.R. nicht an, sondern bei Neubauten (Kauf vom Bauträger) oder in bestimmten Sonderfällen.

  • Wo sie erhoben wird (z.B. bei bestimmten Grundschuldeintragungen), beträgt sie 1,5% in den Balearen, bei Immobilienkäufen aus zweiter Hand jedoch normalerweise nicht fällig.

6. Sonstige Nebenkosten

  • Gestoriakosten (Verwaltung) zwischen 200–1.000€, falls kein Anwalt eingeschaltet ist.

  • Maklerkosten zahlt meistens der Verkäufer, in Ausnahmefällen auch der Käufer; dann 5–6% zzgl. MwSt.

Bewertung der Überschlagsrechnung:

  • Insgesamt sollten Sie für den Kauf einer gebrauchten Immobilie auf Mallorca in den meisten Fällen mit Nebenkosten zwischen 10% und max. 15% des Kaufpreises rechnen.

Empfehlung: Für Gebrauchtimmobilien sind die größten Kostentreiber die ITP und die Notar-/Registerkosten. Rechtsanwalt ist empfehlenswert, aber optional. Prüfen Sie im Einzelfall, ob Stempelsteuer wirklich fällig wird.

Zusammenfassung:

  • Grunderwerbssteuer: 8–13%, Staffelung je nach Kaufpreis

  • Notarkosten: 0,5–1%

  • Grundbucheintrag: 0,2–0,5%

  • Rechtsanwalt: ca. 1% (optional, aber empfohlen)

  • Stempelsteuer: Normalerweise nicht für Gebrauchte, sonst 1,5% bei Neubauten

Beim Kauf eines Neubaus fallen andere Nebenkosten an als beim Gebrauchtimmobilienkauf:

  • Mehrwertsteuer (IVA): 10 % auf den Kaufpreis (Grunderwerbsteuer entfällt)

  • Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): ca. 1,5 %

  • Notarkosten und Grundbucheintrag: ähnlich wie beim Gebrauchtkauf (ca. 1–1,5 %)

  • Anwaltshonorare (optional)

Die Gesamtkosten liegen damit in der Regel etwas unter den Kaufnebenkosten für Bestandsimmobilien.

In Spanien ist es üblich, dass die Maklerprovision vom Verkäufer getragen wird. Für Sie als Käufer fallen in der Regel keine Maklergebühren an.

Ein Makler begleitet Sie professionell durch den gesamten Kaufprozess, hilft bei der Suche nach passenden Objekten, verhandelt für Sie den besten Preis, prüft die Seriosität des Angebots und unterstützt bei der Abwicklung aller Formalitäten. So vermeiden Sie Risiken und sparen Zeit und Aufwand.

Sehr beliebt sind insbesondere:

  • Palma de Mallorca mit seiner Altstadt und dem Hafen

  • Son Vida, westlich von Palma

  • Die Küstenregionen Puerto Portals, Puerto Andratx und Santa Ponsa

  • Das ruhige Inselinnere mit Orten wie Sóller oder Valldemossa
    Diese Lagen bieten eine hervorragende Infrastruktur, exklusive Nachbarschaften und meist gute Wertsteigerungschancen.

Sobald Sie Ihre Wunschimmobilie auf Mallorca gefunden haben, ist es üblich, einen Reservierungs- oder Optionsvertrag abzuschließen. Dieser dient dazu, das Objekt für einen bestimmten Zeitraum exklusiv für Sie zu sichern.

Während dieser Frist können Sie beispielsweise die Finanzierung klären, eine Hypothek beantragen oder die rechtlichen und baulichen Gegebenheiten der Immobilie umfassend prüfen lassen.

Der Optionsvertrag ist auch ohne notarielle Beurkundung rechtsverbindlich. In der Regel wird eine Reservierungsgebühr in Höhe von etwa 10 % des Kaufpreises fällig. Diese Summe wird später vollständig auf den Kaufpreis angerechnet.

Kommt es aus Gründen des Käufers nicht zum Vertragsabschluss, verbleibt die gezahlte Summe beim Eigentümer als Entschädigung. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, ist er verpflichtet, dem Käufer den gleichen Betrag als Ausgleich zu erstatten.

Folgende Unterlagen sind wichtig:

  • Gültiger Personalausweis oder Reisepass

  • NIE-Nummer (Número de Identidad de Extranjero), die Sie bei spanischen Behörden beantragen können

  • Finanzierungsnachweis oder Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank

  • Gegebenenfalls Nachweis über Eigenkapital

Die jährliche Grundsteuer beträgt in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts der Immobilie. Der Katasterwert ist meist niedriger als der Marktwert.

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise auf Mallorca stetig gestiegen, besonders in den begehrten Küstenlagen und in Palma. Dies liegt an der hohen Nachfrage, limitiertem Angebot und der Attraktivität der Insel als Zweitwohnsitz.

Sie können eine Hausverwaltung oder einen Concierge-Service beauftragen, der sich um Wartung, Reinigung, Schlüsselübergabe und Vermietung kümmert.

Die NIE ist Ihre Ausländer-Identifikationsnummer in Spanien und wird für alle offiziellen Vorgänge benötigt – Kaufvertrag, Steuererklärungen und Behördenkontakte.

Sie können die NIE auf drei Wegen beantragen:

1. In Spanien – bei der Policía Nacional

  • Zuständig ist die Ausländerbehörde (Oficina de Extranjería) oder die Polizeistelle (Comisaría de Policía Nacional) am Ort der Immobilie.

  • Am besten vereinbaren Sie vorab einen Online-Termin (Cita Previa) auf der Website:
    https://sede.administracionespublicas.gob.es

  • Wartezeiten für Termine können mehrere Wochen betragen – frühzeitig kümmern!

2. In Deutschland – über das spanische Konsulat

  • Möglich bei den spanischen Konsulaten in z. B. Berlin, Hamburg, München, Frankfurt.

  • Auch hier benötigen Sie einen Termin.

  • Die Bearbeitung kann 4–8 Wochen dauern.

  • Gut, wenn Sie nicht extra nach Spanien reisen möchten.

3. Über einen Bevollmächtigten (z. B. Anwalt oder Makler auf Mallorca)

  • Sie können eine Vollmacht (Poder Notarial) erteilen, sodass ein Anwalt oder Ihr Immobilienmakler die NIE in Ihrem Namen beantragt.

  • Diese Option ist besonders bequem, wenn Sie nicht vor Ort sein können.

Welche Unterlagen benötigen Sie?

  • Gültiger Reisepass oder Personalausweis

  • Ausgefülltes Formular EX-15

  • Begründung des Antrags (z. B. Immobilienkauf)

  • Zahlungsnachweis der Gebühr (Modelo 790, Code 012) – ca. 10 €

Ablauf des Notartermins Schritt für Schritt:

1. Vorbereitung des Notars

  • Der Notar prüft vorab alle Unterlagen:

    • Eigentumsnachweis des Verkäufers

    • Belastungen (Hypotheken, Grundschulden etc.)

    • Identität beider Parteien

    • Grundbuchdaten (Nota simple)

  • Er erstellt die Kaufurkunde in spanischer Sprache. Optional ist eine inoffizielle Übersetzung für den Käufer möglich.

2. Anwesenheit beider Parteien

  • Käufer und Verkäufer (bzw. deren bevollmächtigte Vertreter) erscheinen persönlich beim Notar.

  • Ein Dolmetscher ist empfehlenswert, wenn Sie kein Spanisch sprechen – teilweise auch verpflichtend.

3. Verlesung und Erklärung

  • Der Notar liest die Kaufurkunde vollständig vor.

  • Dabei erklärt er die Inhalte und stellt sicher, dass beide Parteien den Vertrag verstehen und mit den Bedingungen einverstanden sind.

4. Unterzeichnung der Urkunde

  • Nach der Verlesung unterzeichnen beide Parteien sowie der Notar das Dokument.

Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?

  • Zahlung erfolgt üblicherweise direkt beim Notartermin.

    • In der Praxis meist per bankbestätigtem Scheck (Cheque bancario).

    • Alternativ: Vorab-Überweisung auf ein Treuhandkonto oder bei Finanzierung durch Bankverrechnung.

  • Der Notar bestätigt in der Urkunde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

Wann werde ich offiziell Eigentümer?

  • Mit Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar gehen Besitz und Nutzen rechtlich an Sie über.

  • Die Eigentumsübertragung wird anschließend im spanischen Grundbuch („Registro de la Propiedad“) eingetragen, was jedoch nicht konstitutiv ist – Sie sind also bereits mit dem Notartermin Eigentümer.

Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?

  • In der Regel direkt beim Notartermin, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt und die Urkunde unterzeichnet ist.

  • Alternativ erfolgt sie unmittelbar danach oder am nächsten Werktag, wenn noch Restformalitäten geklärt werden müssen.

Nach dem Termin – was passiert dann?

  • Der Notar sendet eine Kopie der Urkunde an das Grundbuchamt.

  • Die Eintragung ins Grundbuch dauert einige Wochen.

  • Ein Anwalt oder Gestor kann Sie dabei unterstützen (z. B. auch bei Steuerabführung).

Ablauf des Notartermins Schritt für Schritt:

1. Vorbereitung des Notars

  • Der Notar prüft vorab alle Unterlagen:

    • Eigentumsnachweis des Verkäufers

    • Belastungen (Hypotheken, Grundschulden etc.)

    • Identität beider Parteien

    • Grundbuchdaten (Nota simple)

  • Er erstellt die Kaufurkunde in spanischer Sprache. Optional ist eine inoffizielle Übersetzung für den Käufer möglich.

2. Anwesenheit beider Parteien

  • Käufer und Verkäufer (bzw. deren bevollmächtigte Vertreter) erscheinen persönlich beim Notar.

  • Ein Dolmetscher ist empfehlenswert, wenn Sie kein Spanisch sprechen – teilweise auch verpflichtend.

3. Verlesung und Erklärung

  • Der Notar liest die Kaufurkunde vollständig vor.

  • Dabei erklärt er die Inhalte und stellt sicher, dass beide Parteien den Vertrag verstehen und mit den Bedingungen einverstanden sind.

4. Unterzeichnung der Urkunde

  • Nach der Verlesung unterzeichnen beide Parteien sowie der Notar das Dokument.

Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?

  • Zahlung erfolgt üblicherweise direkt beim Notartermin.

    • In der Praxis meist per bankbestätigtem Scheck (Cheque bancario).

    • Alternativ: Vorab-Überweisung auf ein Treuhandkonto oder bei Finanzierung durch Bankverrechnung.

  • Der Notar bestätigt in der Urkunde, dass der Kaufpreis gezahlt wurde.

Wann werde ich offiziell Eigentümer?

  • Mit Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar gehen Besitz und Nutzen rechtlich an Sie über.

  • Die Eigentumsübertragung wird anschließend im spanischen Grundbuch („Registro de la Propiedad“) eingetragen, was jedoch nicht konstitutiv ist – Sie sind also bereits mit dem Notartermin Eigentümer.

Wann erfolgt die Schlüsselübergabe?

  • In der Regel direkt beim Notartermin, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt und die Urkunde unterzeichnet ist.

  • Alternativ erfolgt sie unmittelbar danach oder am nächsten Werktag, wenn noch Restformalitäten geklärt werden müssen.

Nach dem Termin – was passiert dann?

  • Der Notar sendet eine Kopie der Urkunde an das Grundbuchamt.

  • Die Eintragung ins Grundbuch dauert einige Wochen.

  • Ein Anwalt oder Gestor kann Sie dabei unterstützen (z. B. auch bei Steuerabführung).

Ja, Sie können auf Mallorca einen deutschsprachigen Notar wählen – allerdings mit ein paar wichtigen Hinweisen:

Deutschsprachige Notare auf Mallorca – das geht!

  • Auf Mallorca (besonders in Palma, Santa Ponsa, Andratx oder im Südwesten) gibt es spanische Notare, die sehr gut Deutsch sprechen oder sogar Muttersprachler sind.

  • Diese Notare sind offiziell in Spanien zugelassen und führen alle Formalitäten rechtsgültig nach spanischem Recht durch – aber auf Wunsch auf Deutsch oder mit deutscher Erklärung.

Was bedeutet das für Sie als Käufer?

  • Sie müssen nicht zwingend Spanisch sprechen.

  • Der Notar kann den Kaufvertrag mündlich oder schriftlich auf Deutsch erläutern, sodass Sie genau verstehen, was Sie unterschreiben.

  • In vielen Fällen erhalten Sie zusätzlich zur offiziellen spanischen Urkunde eine inoffizielle Übersetzung auf Deutsch – rein zur Information.

Wichtig:

  • Die amtliche Sprache der Kaufurkunde bleibt Spanisch, auch wenn der Notar Deutsch spricht.

  • Falls der Notar kein Deutsch spricht, kann alternativ ein vereidigter Dolmetscher hinzugezogen werden – bei Käufern ohne Spanischkenntnisse sogar verpflichtend.

Tipp:

Wenn Ihnen wichtig ist, dass der Notar Deutsch spricht, geben Sie dies frühzeitig an. Viele Makler oder Anwälte auf Mallorca arbeiten mit deutschsprachigen Notaren zusammen und können Ihnen einen Termin vermitteln.

Ja, ein spezialisierter Anwalt prüft alle Verträge, klärt rechtliche Fragen und schützt Ihre Interessen während des gesamten Kaufprozesses.

Auch bei der Erstellung des Optionsvertrags ist er der erste Ansprechpartner.

Spanische Banken finanzieren meist bis zu 60–70 % des Kaufpreises für Ausländer. Sie sollten also mindestens 30–40 % Eigenkapital inklusive Nebenkosten mitbringen.

Ein Erstwohnsitz auf Mallorca ist nicht verpflichtend, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Sie können die Immobilie als Zweitwohnsitz oder Ferienhaus nutzen, ohne sich dauerhaft anmelden zu müssen.

Eine Anmeldung beim örtlichen Einwohnermeldeamt (Empadronamiento) ist nur erforderlich, wenn Sie tatsächlich dauerhaft auf der Insel leben und Zugang zu kommunalen Leistungen (wie Gesundheitsversorgung oder Schule) wünschen.

Als EU-Bürger können Sie sich grundsätzlich bis zu 183 Tage pro Jahr in Spanien aufhalten, ohne Ihren Hauptwohnsitz dort anmelden zu müssen. Wenn Sie länger bleiben, sollten Sie sich beim Einwohnermeldeamt anmelden und Ihre steuerlichen Pflichten klären.

  • Langzeitmiete: Mietverträge für mindestens 6 Monate oder länger, geeignet für dauerhaftes Wohnen.

  • Kurzzeitmiete: Ferien- oder touristische Vermietung für Tage bis wenige Wochen, erfordert eine spezielle Vermietungslizenz und unterliegt strengen Vorschriften.

Wenn Sie Ihre Immobilie als Ferienwohnung vermieten möchten, brauchen Sie eine offizielle Lizenz von der Balearenregierung. Es werden allerdings nur noch selten neue Vermietungslizenzen vergeben.